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주거생활

주택구입·임대

주거 종류

한국에서의 일반적인 주거 형태로는 단독주택, 아파트, 오피스텔, 다세대, 다가구 주택 등이 있다. 요즘 도시에서 사는 한국 사람들은 생활의 편리함을 위해 아파트 등의 공동 주택에 사는 것을 선호한다. 한국 사람들은 주택을 소유하는 것에 대하여 큰 의미를 두고 있다. 한국에서 주택 가격은 매우 비싼 편이며, 농촌보다 도시의 집값이 훨씬 비싸다.

주택 구입과 임대차 계약

주택 구입

주택을 구입할 때는 집의 위치와 방향, 교통의 편리성, 주변의 환경 등을 잘 살펴 보아야 한다. 구입하고자 하는 주택을 결정한 후에는 그 주택의 등기부등본 등을 발급받아 소유권, 근저당 등의 설정관계를 확인하여 불이익을 당하지 않도록 해야 한다. 마지막으로 주택 구입을 위한 계약서를 작성할 때는 필요한 사항을 정확하게 기재하여 불이익을 당하지 않도록 해야 한다.

전세

한국에서만 볼 수 있는 독특한 임대 방식이다. 주택 소유자에게 일정 금액을 보증금으로 내고 일정 기간 동안 그 집에 거주하며, 계약 기간이 끝나면 보증금 전액을 다시 돌려받는다. 집 전체를 빌릴 수도 있고, 일부 공간(한 층, 또는 방 1~2개)만 빌릴 수도 있다. 집 전체를 빌릴 경우 보증금은 통상 주택 가격의 40~80% 선이다. 전세계약은 보통 2년 단위(오피스텔은 1년)로 하며, 집주인은 세입자가 원하지 않는 한 2년 이내에는 계약을 파기할 수 없도록 법률로 규정되어 있다. 즉, 주택임대차 보호법상 1년 계약이라도 세입자가 원하면 2년간 거주할 수 있다.

반전세

주택시장의 침체가 지속되고 저금리 현상이 지속되자 임대인들의 기존 전세를 보증금과 월세로 나눠서 매달 월세를 받는 수익형 부동산으로 바꾸는 것이 한국에서 유행하고 있다. 전체주택 10채 중에 3채 정도는 반전세로 보면 된다. 최근에는 오른 전세 가격을 아예 월세로 환산해(보통은행예금 금리의 2배) 임차인들에게 월세를 받는 것이 성행 중이다. 예를 들어 2년 만에 전세 3억 원이 4억 원으로 올랐을 경우 오른 1억 원 만큼을 월세이율로 환산해 보증금 3억 원에 매월 400,000~600,000원을 받고 있다.

전세보증금 반환보증보험
전세 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비하여, 주택도시보증공사(HUG, www.khug.or.kr)의 ‘전세보증금 반환보증보험’에 가입할 수 있다

월세

일정 금액을 보증금으로 내고 매달 사용료를 지불하는 임대 방식이다. 대신 같은 규모의 공간을 빌릴 때 전세보다 보증금이 훨씬 싸다. 계약할 때 집주인과 잘 상의하면 보증금과 월 사용료를 조절할 수도 있다. 보증금을 높이면 월 사용료가 적어지고, 보증금을 낮추면 월 사용료가 그만큼 많아진다. 월세는 방 크기와 개수, 시설에 따라 조금씩 다르다. 전세나 월세 계약에는 공과금(전기요금, 수도요금, 가스요금, 전화요금, 인터넷 사용료, TV수신료 등)이 포함되지 않으므로 세입자가 따로 부담한다. 가구와 가전제품은 포함되지 않으므로 별도로 마련해야 하지만 다세대나 오피스텔 같은 경우 냉장고나 세탁기 등 기본 가전제품은 갖춰 놓는 곳이 많다.

깔세

국내체류 외국인들이나 다문화가족들에게 대개 ‘깔세‘라 하여 1~3년 치 임대료를 한꺼번에 요구하는 집주인들도 간혹 있다(제주도지방에서는 오래전부터 일년치 임대료를 일시불로 치르는 연세가 일반적이다).

기숙사

회사 또는 학교에서 마련해 주는 숙소를 말한다. 해외투자기술연수생(D-3)과 고용허가제를 통해 비전문취업(E-9)사증으로 한국에 입국한 노동자에게는 회사에서 기숙사를 제공하기도 하지만, 반드시 회사가 기숙사를 제공할 의무가 있는 것은 아니다.

주택을 구할 때 확인해야 할 점

한국에서 주택을 구하는 방법은 여러 가지가 있다. 거리에 붙은 광고지를 보고 직접 찾아가서 집을 구하는 방법도 있지만 일반적인 방법은 부동산 중개업소를 이용하는 것이다. 부동산 중개업소를 이용하면 확인해야 할 사항들을 대신 확인해 주기도 하고, 계약할 때 필요한 서류들을 준비해 주기도 하며 법적인 문제 등 보다 안전하게 거래할 수 있다. 부동산 중개업소를 이용하면 주택가액에 따라 정해진 법정수수료를 내야 하는데 인터넷을 통해 중개수수료를 미리 확인 하는 것이 도움이 된다.

현재 부동산중개수수료는 거래가액에 따라 요율이 정해져 있다. 과다중개수수료 요구시에는 시, 군, 구청의 지적과에 설치된 불법중개행위 고발센터에 신고하면 된다.

계약

계약상대
계약서는 집주인과 작성해야 한다. 계약서에는 거주 기간, 보증금 액수, 월세 액수 등이 적혀있다. 그런데 간혹 집주인과 직접 계약하지 않고 그 방에 살고 있던 세입자와 계약을 한 뒤 그 사람에게 보증금을 지불하는 경우가 있다. 이런 경우, 만일 집주인이 그 계약 내용을 인정하지 않으면 보증금을 전혀 돌려받지 못한다. 그러므로 계약서를 쓸 때에는 반드시 그 집의 소유자가 누구인지를 확인하고 소유자나 소유자의 위임을 받은 자의 서류(인감증명서와 위임장)를 확인한 후에 계약을 해야 한다. 등기부등본을 보면 주택소유자가 누구인지 곧바로 확인할 수 있는데 인터넷을 통해서도 쉽게 발급이 된다. 등기부는 계약금, 중도금, 잔금 지급 시마다 지급 직전에 여러 번 확인하는 것이 좋다.
등기부등본
계약 전에 등기부등본을 확인하는 것은 집을 꼼꼼하게 살펴보는 것 이상으로 중요하다. 등기 부등본을 보면 집주인의 이름, 주소, 집의 면적과 구조, 집주인의 채무관계 등을 확인할 수 있다. 등기부등본은 등기소를 방문하지 않고 주로 인터넷(www.iros.go.kr, 대법원인터넷등기소)으로 쉽게 발급 받는다. 잘 모르면 주변의 한국인 동료에게 부탁하는 것이 좋다
지불 금액과 방법
계약금 액수는 법적으로 정해진 것은 아니지만 일반적으로 보증금의 10%이다. 보증금이 2,000,000원인 방이라면 계약금은 200,000원이 된다. 나머지 1,800,000원 중 일부는 입주 전에 날짜를 정해 지불하고, 나머지는 입주하는 날 지불한다. 입주하는 날 잔액을 한꺼번에 지불하는 경우도 많다. 영수증을 꼭 챙겨두는 것이 좋다.
계약서에 반드시 기록되어야 할 사항
  • 주택 소재지(등기부등본에 기록된 소재지와 계약서에 기록되는 주소가 일치해야 한다)
  • 계약 금액(보증금과 월세 금액)
  • 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불시기(계약금은 보증금의 10%만 주는 것이 안전하다)
  • 계약기간
  • 집주인과 세입자의 서명 또는 손도장(지장)

계약기간 만료와 보증금 환불

계약기간이 끝나기 전에 이사를 해야 하는 경우가 종종 생긴다. 이런 경우 집주인은 보증금을 돌려주면서 남은 기간 동안의 월세를 공제할 수 있다. 가령 보증금 2,000,000원에 월세 150,000원인 방에서 살다가 계약 만료를 3개월 앞두고 방을 옮기게 되었다고 하자. 곧바로 새로운 세입자가 정해지면 아무런 문제가 없지만, 그렇지 않을 경우 집주인이 보증금에서 나머지 3개월분의 월세 450,000원(150,000원×3개월)을 빼고 1,550,000원만 돌려주어도 위법이라고 할 수는 없다. 그러나 계약 기간이 만료되었고 만료일로부터 최소한 한 달 전에 집주인에게 집을 옮기겠다고 미리 말했는데도, 집주인이 새로운 세입자가 정해지지 않았다는 이유로 보증금을 돌려주지 않으면 그것은 위법이다. 이런 경우엔 민사소송을 통해 법원의 판결을 받아야 돈을 받아낼 수있다. 그러나 소송을 하려면 절차가 복잡하므로, 만일 그런 상황에 처하면 일단 상담지원기관(www.klac.or.kr, 대한법률구조공단)에 연락하여 상의하는 것이 좋다

계약만료 한 달 전에 꼭 해야 할 일
집주인에게 계약을 연장할 것인지, 이사 나갈 것인지 분명히 이야기해야 한다. 특별히 이야기하지 않으면 계약이 자동으로 연장된다. 많은 사람들이 이것을 몰라 큰 손해를 보니 잊지 말아야 한다.

편리한 부동산 직거래에 대한 장단점

부득이하게 직거래하게 될 때 알아야할 점

비용을 조금이라도 아껴 보려고 부동산 직거래를 선호하는 다문화가족들이 간혹 있다. 비용을 아낄 수는 있지만 여러 가지 위험한 부분도 있음을 주의해야 한다. 보통 매물을 내놓는 사람은 주소와 전화번호를 포함한 개인 신상정보를 올린다. 하지만 혼자 사는 여성 등의 경우 신상정보를 밝히지 않는 것이 좋다. 매물을 보러 오는 사람은 공인중개사나 중개업소 직원 등과 함께 오지 않아, 집을 내놓은 사람이 예상치 못한 범죄에 노출될 위험이 있기 때문이다. 부동산 중개업소를 통해 거래할 때는 중개사가 주택에 하자가 있는지를 확인하고 임차인에게 설명해 주도록 되어 있다. 그러나 직거래 때는 임차인 스스로 흠이 있는지 판단해야 한다. 주택의 설비나 마감재 등에 문제가 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 직거래이지만 통상 100,000원 내외 비용을 들이면 중개업자에게 계약서 작성을 맡길 수도 있다. 그러나 이는 부동산 중개가 이뤄진 것이 아니라 일종의 ‘대서 서비스’를 이용하는 것이어서, 중개업자가 거래에 대한 일체의 책임을 지지 않는다는 점도 유의해야 한다.

직거래보다 안전한 중개업소 이용하기

2009년 50여 개에 불과했지만 현재는 직거래 카페가 100여 개가 넘고, 카페의 회원 수가 110만 명을 넘어섰을 정도다. 부동산 불황기에도 불구하고 두 배 넘게 증가한 것이다. 부동산업계에서는 카페와 직거래 사이트 등 인터넷을 통해 정보가 유통되는 매물 수가 월평균 100,000건이 넘는 것으로 추정한다. 전월세 직거래가 인기를 끄는 이유는 인터넷으로 검색할 수 있는 매물 정보가 풍부해졌기 때문이다. 과거에는 인터넷 부동산 직거래 장터에 올라오는 매물이 원룸이나 오피스텔 등으로 한정됐다. 이용하는 사람도 대학생이나 혼자 사는 직장인 등이 대부분이었다. 그러나 최근에는 다가구·단독주택·아파트 등 방 2~3개짜리 전월세 주택을 비롯해 오피스텔, 도시형 주택, 상가·사무실 등 으로 직거래 대상이 크게 늘어나는 추세다.

하지만 비용 절약이나 편리성을 위해 찾는 부동산직거래는 계약 경험이나 사회경험이 부족한 분들에게 위험요소가 있을 수 있어 가급적 허가된 중개업소를 통해 거래하는 것이 좋다. 경매로 넘어가기 직전의 집이 전세 직거래 매물로 나오는가 하면 세입자가 직거래를 통해 다시 전세를 놓는 방법(이중계약)으로 전세사기를 치는 등 피해 유형이 점차 다양해지고 있기 때문이다. 특히 전월세 직거래는 공인된 중개업소를 통하지 않고 거래당사자 간에 직접 계약하는 만큼 꼼꼼히 챙기지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다. 피해자 중 상당수가 사회초년생이거나 부동산 계약에 문외한인 경우가 많기 때문이다. 인터넷 오픈마켓 거래에는 익숙하지만 부동산 거래에 대한 기본지식이 부족한 상황에서 무조건 저렴한 매물을 찾아 직거래하다 보니 집주인을 가장한 사람과 계약을 하는 경우도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 추후 퇴거할 때 명확한 하자보수에 대해 어려움을 겪는 경우가 많다. 또한 정확한 시세를 모르고 전세를 계약하기 때문에 시세보다 높은 가격에 계약하기 일쑤이다.

그러므로 이중계약 등으로 피해가 발생해도 공제 등으로 구제를 받을 수 있는 허가된 중개업소를 통하는 것이 가장 안전하다. 이러한 장점 이외에도 허가된 중개업소를 거래하면 이점이 있다. 비용측면만 놓고 보더라도 직거래를 통해 중개수수료를 절약하려다 오히려 추후 불미스런 사건이 발생해 시간과 돈이 더 들어갈 수 있다는 점을 명심해야 한다.

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